□ 국토연구원(원장 강현수) 부동산시장연구센터 김지혜 부연구위원은 워킹페이퍼 『부동산 거래 활동 파악과 지표발굴 연구』에서 2021년 상반기~2022년 상반기까지의 부동산 거래 활동 동향을 파악하고, 관련된 지표발굴 연구를 수행했다.
◦ 2021년 상반기~2022년 상반기 동안 시행된 도시가구 부동산 활동조사 자료(국토연구원)*를 활용하여 부동산시장 환경 변화에 따른 시장 참여주체의 부동산 탐색 및 거래 행태를 분석하고, 향후 정책 기초자료로 활용하는 데 기여
※ 도시가구 부동산 활동조사는 2021년 상반기 이후 일반인과 중개업소를 대상으로 반기마다 국토연구원 부동산시장연구센터에서 시행하고 있는 표본조사로 시장 참여주체의 부동산 탐색 경로와 기간, 매수 목적, 거래 파기 경험 여부, 매도·매수 여건 및 투자자산별 예상 수익·위험 수준 등 부동산 탐색 및 거래활동과 시장인식 변화 등을 조사하고 있음
□ ‘21년 상반기~’22년 상반기 부동산 거래활동 현황 분석을 통해 주택매수 목적을 조사하였으며, 최근 매도·매수 여건은 좋지 않다는 인식이 증가하고 있는 것으로 분석되었고, 급매물 비중도 상승하는 추세인 것으로 나타났다.
◦ 매매 및 전월세 거래는 30~40대, 가구소득이나 자산이 많은 계층을 중심으로 이루어졌으며, 거주목적의 주택매수 비중이 투자목적 비중보다 높았으나 점차 감소 추세를 보였고, 주택매도 이유는 보유에 따른 비용부담 때문으로 분석
◦ 거래가격은 매매 및 전세의 경우 전기보다 하락했다는 응답 비중이 상승했다는 응답 비중보다 높았으며, 월세는 전기보다 상승했다는 응답 비중이 높았음
◦ 시장 상황을 진단할 수 있는 급매물 비율의 경우 매매와 전월세 모두 급매물의 비중이 증가한 것으로 분석됐으며, 전월세에 비해 매매의 급매물 비중 변화가 큰 것으로 나타남
◦ 매수·매도 여건에 대해서는 좋지 않다는 인식이 증가하고 있으며, 주택담보대출 여건에 대한 인식도 부정적인 상황으로 분석
□ 부동산 활동조사를 바탕으로 발굴한 지표는 ① 부동산 투자목적거래지수, ② 거래활동성 지표(거래성사 소요기간), ③ 시장여건 인식지수(매수·매도 시점지수), ④ 투자 수익·위험 매트릭스로 구성되어 있다.
◦ 부동산 투자목적거래지수는 주택의 매수 목적을 파악하기 위한 것으로 100보다 클수록 투자목적에 가까운 주택 매수가 많은 것을 의미
◦ 거래활동성 지표(거래성사 소요기간)는 매매 혹은 전월세 거래가 성사되기까지 소요된 기간으로 부동산시장의 경기를 나타내는 지표로 이해할 수 있으며 해당 지표 값이 작을수록 시장이 활황 또는 과열 양상을 보이는 것으로 해석할 수 있음
◦ 시장여건 인식지수(매수·매도 시점지수)는 부동산시장의 매수·매도 여건에 대한 인식을 지수로 나타낸 것으로 100 이상이면 주택을 매수·매도하기에 좋은 시기로 인식하고 있음을 의미
◦ 투자 수익·위험 매트릭스는 투자자가 투자의 관점에서 예·적금, 채권, 주택, 주택 외 부동산, 주식이라는 각 자산에 대한 예상 수익과 위험을 어떻게 인식하고 있는지를 매트릭스 형태로 나타낸 것으로 자산별 예상 수익과 위험 인식의 상대적 비교에 활용
□ 부동산에 대한 투자목적 거래는 감소하고, 거래성사 소요기간은 길어지고 있으며, 시장 여건에 대한 부정적 인식이 증가하고 있는 것으로 분석되었다.
◦ (부동산 투자목적거래지수) 77.6 → 88.1→ 90.1로 상승하는 추세이나 100을 넘지 않아 투자목적보다는 거주목적의 거래가 많은 실정이며, 매수자 특성에 따라 차이를 보임
◦ (거래활동성 지표(거래성사 소요기간)) 매매 거래가 13.3주 → 14.0주 → 17.9주이며, 전세 거래가 8.1주 → 9.5주 → 9.8주, 월세 거래가 8.2주 → 9.3주 → 8.6주로 나타나 매매 및 전세는 거래가 성사되기까지 소요 기간이 길어지고 있어 부동산시장 경기가 하강하고 있음을 반영
◦ (시장여건 인식지수: 매수·매도 시점지수) 매수 여건에 대한 인식지수는 59.6 → 60.5 → 58.6, 매도 여건에 대한 인식지수는 102.0 → 86.6 → 76.0으로 나타나 시장 여건에 대한 부정적 인식이 빠르게 증가하고 있는 것으로 분석
◦ (투자 수익·위험 매트릭스) 투자 수익·위험 인식지수는 예·적금 및 채권은 수익이 증가할 것으로 예상하고 있으며, 주식, 주택, 주택 외 부동산의 예상 수익은 감소할 것으로 인식하고 있음
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